日期：2016-8-19（原创文章,禁止转载）
5月份公布的地产投资销售数据预示着短期内地产投资增速依然较快,然而销售的锐减也说明价格坚挺的根基已经动摇。我们认为,一线城市价格松动的态势将在三季度体现出来,而二三线城市的房价依然坚挺,短期内销售拉锯的状态还会持续;而由于基数效应和政策的影响,地产投资增速将前高后低,因而地产股短线仍难言乐观。 销售锐减 新开工超预期 5月份房地产当月销售面积为6777万平方米,实现销售金额3334亿元,当月同比回落3.44%和1.71%,环比下降18.8%和25%。在4月中下旬一系列严控投资需求、打击囤地捂盘的措施下,全国楼市成交惨淡基本确立。从房价走势来看南京好的治癫痫专科医院,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,涨幅比4月份缩小0.4个百分点;环比上涨0.2%,虽然整体继续保持上升态势,但一些重点城市环比开始微幅下降癫痫病发作预防措施,如北京、南京、杭州、广州、深圳等大城市,环比都有微跌。这说明,一些重点城市房价大幅上涨的动力已经得到遏制,但总体来看,由于各地差异较大,众多二三线城市情况不一,大多数中小城市房价环比还在增长,随着销售量的持续萎缩,我们认为,房价下跌松动的态势难免会波及这些中小城市。 从地产投资来看,5月当月完成额为3985亿元,同比增长43.5%,环比增长19.4%,在严调的影响下,地产投资并未出现环比下滑,而继续走强,这超出我们此前预期,除了前期项目的程序惯性,我们认为,这更多与开发商看好的预期相关。5月份住宅累计完成额9643亿元,占到全部房地产开发投资的69.2%,环比增长21%。从目前一些大开发商公布的投资计划和拿地情况看,虽然面临严厉的调控,但其均未下调全年的销售和开发计划。我们认为,开发商的整体乐观将引导投资继续增长,不过由于去年的高基数和可能引发的继续严控,我们对投资继续保持30%以上的增速不太乐观,全年投资将前高后低,目前可能正是地产投资的高点。 超出我们预期的还有新开工面积增速。5月当月新开工面积为1.5亿平方米,同比增长102.3%,环比增长15.4%,新开工面积的迅猛增长使得未来地产供应更加充足。从几个重点城市的去化速度看,目前可售面积均处于较低水平,我们认为,在加速供地供盘等措施的引导下,下半年地产供应仍不是问题。 量缩并不意味着价跌 除了供需博弈外,决定房价的核心因素还包括地价。5月份土地购置面积增势不减,当月土地购置费同比增长44.15%,土地购置费当月同比增长89.7%,开发商拿地的热情依然不减,土地流拍只是局部现象。高地价决定了未来开发商要想保持一定的盈利增速房价下调的空间有限,我们认为,未来房价走平的概率很大,即使是一线城市出现大规模持续的价格下跌也不大可能。从近几周的数据来看,一线城市中除了深圳周成交均价有较大跌幅,其他城市价格基本平稳,由于需求的被动抑制,假设房价下跌超过5%,会有大量的观望者转为实际购买者,因而价格下跌的缺口很小。 从草根调研的情况看,开发商主动降价的意愿还不强烈,在政策观望期,我们认为暂时的平稳可能是楼市的主旋律,在新的紧缩政策尚未出台,宏观经济形势没有出现大的转变时,政策和市场情绪的保持将引导楼市步入短暂的胶着期,这种状态可能保持到7、8月份。我们认为,四季度楼市可能会摆脱目前的观望情绪,步入温和的增长期,09年楼市暴风骤雨的业绩增长将由平稳回归所取代。 地产股短期难言机会 地产股一日行情似乎已成为定律,反弹之后必重回跌市。我们认为治癫痫的药有哪些,地产股横盘整理一个月来目前的底部正在筑成,目前仍缺乏向上的动力,主要牵制因素还在于政策。不过目前来看,政策真空期可能还将持续一段时间,如果量缩价稳得以持续,那么地产股将面临一个整体估值下移的阶段,未来可能依然没有机会;而如果价格短暂盘整后依然上涨,届时出台更为严厉的税收调控措施,则地产股还将迎接系统性大跌,之后可能会有风险全部释放后的连续行情,不过我们认为这种可能性不大。 不过,尽管板块不存在整体性机会,但我们认为可以关注二三线城市的地产股。即使出台更严厉的措施,由于市场区域和消费群体的特殊性和分割性,这些地产商受到的直面冲击要比大地产公司要小;同时商业物业类地产公司也会比受住宅市场调控的影响要小,建议投资者回避城投类地产公司,关注金融街(000402)、荣盛发展(002146)、天业股份(600807)、新疆城建(600545)等公司。
